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  • 長租公寓是十年后中國最好的生意,但要先挺過“今天”
  • 2019年04月30日來源:中國網

提要:從行業價值與產出來看,公寓運營商相對安全、規范的居住產品無疑是對現有住房產品類型的補充,有利于解決青年人的住房問題,幫助年輕人留在城市,也幫助地區留住人才。從這一角度,長租公寓無疑是一個利國利民的民生行業。

在近日舉行的2019年度租賃地產(公寓及辦公)MBI峰會上,公寓“老炮兒”劉洋這樣描述長租公寓市場,“這個市場絕對是十年后全中國最好的市場。”雖然觀點略顯絕對,但卻代表了當前公寓人的心聲:長租公寓是租賃市場中的新生力量,它的未來確實足夠美好。從方興未艾到蔚為壯觀,長租公寓對城市住房租賃人群產生了莫大影響,租住在長租公寓漸漸成為一種深受年輕人喜愛的生活方式。

對于發展初期的長租公寓而言,規模是一個繞不開的話題。以房企長租公寓為例,截止2018年12月,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓累計已拓展房源套數分別達23萬間、10萬間、5萬間,位列易居克而瑞發布的“2018房企長租公寓已拓房源排行榜”前三甲。其中2017年3月在成都開出首個門店的龍湖冠寓,以開業5.3萬間榮登累計開業量榜首。可見,憑借資金優勢和一體化戰略,房企軍團已在公寓規模戰中拔得頭籌。

規模固然重要,但狂飆突進的規模并不能代表一切,也從來不是衡量長租公寓發展情況的唯一指標,更不能“唯規模論”。自2018下半年以來,由于激進式的開發與拓展,行業相繼爆發一系列負面風波,出租率、盈利難題更是縈繞不散。痛定思痛,長租公寓運營者們意識到快節奏的規模擴張難以支撐行業的長遠發展,唯有將發展重點轉移到產品與運營上,才能真正做好這門長遠的生意。

回歸本源 長租公寓的藍海與希冀

當行進的前路陷入曲折困頓,不妨去回溯其源頭和初心,旅途中的人如此,公寓行業亦然。長租公寓的興起與中央政策息息相關,2015年住建部發文:建立多種渠道,發展租賃市場,再到后來的租售同權、租購并舉等一系列政策紅利,都為長租公寓的發展注入了強心劑。

從行業價值與產出來看,公寓運營商相對安全、規范的居住產品無疑是對現有住房產品類型的補充,有利于解決青年人的住房問題,幫助年輕人留在城市,也幫助地區留住人才。從這一角度,長租公寓無疑是一個利國利民的民生行業。

龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰表示,城市的未來或現在此刻正在發生的一定是人口大規模的聚集,因為聚集會產生效率,效率才會帶來生產力水平的提高,才會有更好的生活。這個趨勢是不可阻擋的。龍湖集團進入公寓市場,從深層原因上來講是看到了房地產市場“增量”轉“存量”的大趨勢。依托龍湖集團綜合實力,截至2018年底,冠寓已經布局全國多個高量級城市,開業超5.3萬間,并且全面落地匹配不同人群租住需求的三條產品線,未來也將繼續深耕產品和運營服務,助力城市安居發展。

而從商業角度看,長租公寓的確是一門有前景的美好生意,其背后是億萬級的租賃需求,整個城市租賃行業的發展,趨勢是不可逆的。根據國家統計局,鏈家研究院,東方證券等綜合數據顯示,我國租賃人口持續增長,租金支出不斷增加,2030年房屋租賃市場規模預計將達到4.2萬億。租賃藍海,其價值不言而喻。

先要挺過“今天”

任何新生業務都有試水階段,大家都在探索中前行。這也正是長租公寓行業目前的現狀。業內曾有人直言,“現階段的長租公寓還處在幼兒期,一切尚不成熟。”

由于行業屬性,長租公寓運營鏈條復雜,前期投入高,回本周期長,門店經營亦需要爬坡期,前期的虧損在所難免。但這些都是行業需要經歷的必然階段。建方長租總經理甘偉曾這樣看待租賃行業的現在及“詩與遠方”,“現在肯定是虧損的,但是不代表我對這個業務(長租公寓)沒有信心。” 遠方,是每個堅持在長租公寓行業奮斗的人心底的希望。

因此,絕大多數企業在規模擴張的同時,都要經歷不盈利甚至虧損,以及出租率較低的經歷,公寓運營商對此應該理性看待。甘偉把前期的虧損稱為“戰略性虧損”,即在運營過程中,能夠達到預期或比預期好一些的時候,企業愿意承受一點虧損。

對于影響公寓盈利的出租率,這個硬性指標而言,其影響因素有很多。包括開業時間長短、產品類型、供需關系、市場營銷等等,比較維度也較為復雜。為出租率頭疼是這個行業常見的問題。不同于傳統地產,長租公寓其實是服務消費品,如果企業能夠抱著為租客服務的心態認真做好產品與服務,同時兼顧運營與宣傳,出租率由低到高的增長或許只是時間問題。正如旭輝領寓CEO愛華所說,““這個運營行業不可能一眨眼就變成你想要的樣子,但它每天都在進步。”企業在行業的初級階段進行各品牌之間簡單的出租率、規模等數據比較,并沒有太大的意義。殊不知,只要戰勝了昨天就是今天的勝利。

苦練內功 堅定看好未來

回歸商業本質,長租公寓企業的發展既要看規模,更要看盈利,出租率,但要用長遠的眼光看待。對于長租公寓市場,既要看到短期收益的困境,也要看到未來長線收益的巨大潛力。而迎來長線收益的基礎則是現階段回歸理性,扎實做好運營與產品。

可喜的是,在如今的行業內,重運營、重用戶體驗的發展邏輯已經逐漸占據上風。在2019年度租賃地產(公寓及辦公)MBI峰會上,張智聰指出,“在未來一段時間之內,能夠做好產品、做好服務,又有效率,同時傳播做得好的這一類企業,會迎來一個非常美好的春天。”而朗詩寓總經理章林也表示,“企業應該回歸客戶需求本源,切實做好產品和服務,苦練內功,提升效率,以更強健的體魄去迎接‘后天’。”

去偽存真,運營和產品才是行業持續發展的關鍵,企業需要苦練好內功,并堅定行業發展的信心,先做好“質”的打磨,再以“量”鋪開,只要假以時日,出租率和盈利表現的提升將是水到渠成的結果。否則盲目為了追求某個指標好看的短視效應,結果會傷害品牌,也會傷害租客。



責任編輯:周錦秀
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