正在加載數據...
南方企業新聞網
當前位置:南方企業新聞網>要聞> 一言堂>正文內容
  • 開發商“活下去”攻略:縮編減員、優化組織、謹慎拿地
  • 2018年10月17日來源:第一財經

提要:作為資金密集型行業,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助長了這幾年地產行業薪資的快速增長。但是隨著調控進入深水區,各大房企都開始問管理要效益。

“我年初給董事長的建議是規模優先、兼顧利潤,不過現在情況有變化,我們已經調整為規模與利潤并舉。”一位上市房企高管告訴第一財經記者。

從年初的規模論,到如今的保現金流和利潤,大部分房企今年的策略發生了許多改變。“去年很焦慮,今年更焦慮,公司正在不斷調整和修正戰略規劃。”一位TOP30房企高管告訴記者。

焦慮背后,是房企面臨融資難、回款難、銷售難的多種問題,以往一房難求現象正在淡出人們視線,取而代之的是巨大的營銷和回款壓力。

對于房地產市場里最主要的參與者,房地產企業所承受的壓力正如同幽靈般慢慢露出崢嶸,而這極有可能只是考驗的開始。為了提前準備過冬裝備,開發商在加緊出貨回籠資金的同時,也開啟了一個內部管理優化的新周期。

擴張型戰略之后,將是防守型管理措施逐步走向前臺。

人員收縮

“我們今年還在增加校園招聘指標,但是大部分房企都在縮減或者保持之前的招聘指標。”一位閩系房企副總裁告訴記者。

剛剛開始的校園招聘季,每家房企都開始在各大高校宣講,看起來一如既往,但是“盛況之下”實則不如之前幾年的需求旺盛。

“我們校園招聘的指標和之前一樣,但是今年實際的錄取我們要看生源質量。”一位上市房企人力資源中心總經理告訴記者。

事實上,縱然很多房企保持同樣的招聘指標,但是隨著房企規模的擴大,以及人員流失,房企也在悄然縮減自己的人員成本。

作為資金密集型行業,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助長了這幾年地產行業薪資的快速增長。但是隨著調控進入深水區,各大房企都開始問管理要效益。

“以前的粗放發展是一個英雄帶著一群傻子都可以做好,現在要一個超級英雄帶著一群英雄才可以做好。”弘陽集團執行總裁張良告訴記者。

房地產向管理要效益的時代來臨,人均產能成為每家公司都要關注的點,人員的冗余將影響成本,因此地產公司都開始嚴進寬出。

近期,恒大內部就發文停止招聘工作,并開始精兵簡政,進行優勝劣汰,進一步縮減編制。無獨有偶,富力地產內部發文,停止招聘,并開始進一步梳理人員結構。此前,綠地、華夏幸福已經進行過人員優化調整,希望借此降低人力成本。

“現在項目多的公司給的薪資都開始下降,因為反正有人來做。項目少的公司可以給到不錯薪資,但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投資負責人呂春航(化名)告訴記者。

今年早些時候,呂春航每天接到獵頭電話不下十個,而如今隨著土地投資熱度降低,呂春航每天接到獵頭的電話也明顯少了。

“翻來覆去都是那幾家,就是拿不到地的,很多公司都把投資條口的人減配了,沒有那么多地可以拿。”呂春航說。

事實上,現金流緊張制約著房企的發展,有房企甚至最近某個月的工資都是通過短期借款才得以發放。

“因為形勢嚴峻,有家房企城市副總以上的高管,開始六折發放工資,而這家房企在此前剛剛進行過調整,把投資條線的一些員工優化掉。”一位業內資深高管告訴記者。

曾經風光的地產人,如今面臨巨大壓力。行業洗牌在即,優先淘汰的還不是房企,而是一些地產人。

組織架構優化

今年8月,華夏幸福因戰略收縮,天津事業部已就地解散。對此華夏幸福回應,公司根據內外部環境的變化,對公司戰略進行了重新審視和梳理,對組織和布局做了局部的調整和優化。

“現在已經到了用管理要效應的時代,無論主動被動,房企都在加強自己的內部管理能力建設。”張良說。

記者從多家房企了解到,房企的很多改革換擋,都來源于今年7月的頂層政策。7月31日,中央召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作,會議要求,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

隨后,各家房企都開始意識到,此前的瘋狂擴張將不適應未來的精細化發展之路。“以前是市場足夠大,大家都可以吃。現在是市場規模一定,那未來必然是你死我活。”張良說。

以弘陽為例,就在投、融、管、退、產品五個維度進行優化管理。

“投資要慎重,基于現金流來尋找投資周期。融資能力要加強,房地產是類金融行業,沒有融資什么都沒辦法進行。管理模式要優化,學習先進制造業降低庫存。銷售(指‘退’)要狠抓,有了銷售和回款,才能帶來下一步發展。最后是產品,未來是產品時代,在同樣的區域內消費者會比較產品好壞,好的產品才能帶來發展。”張良說。

比如管理,張良先抓好各個條線的頭部力量,引入頭部的優秀經理人,帶動整個條線的改革。并希望“組織細胞化”,給每個城市公司配置運營部門,建議運營標準體系,才能在未來的競爭中保持可持續發展能力。

標準化、運營能力加強是每個房企都注意到的問題。

“運營是提高效率的手段,基本每家房企都在不斷提高運營效率,有了大運營部門協調,配合大數據,才可以打通我們的所有業務,形成協同。”張良說。

目前,大部分房企都采取的是3級業務架構模式,集團、城市、項目,隨著規模擴大,很多變成了集團、區域、項目。為了加強管理和減少成本,很多公司項目總同時負責幾個項目,或者將集團平臺優化,人才釋放到地方公司,進一步提高效率。

事實上,問管理要效應時代已經來臨。“房地產進入調控后,考慮到很多企業此前負債過高,這一輪的調控將制約這些企業發展,還有些企業因為負債過高,可能出現掉隊。因此,對于房地產而言,將出現新一輪洗牌。”上述高管說。

土地投資減少

“有家比較激進的房企要求他們的高管自己去銀行融資,來補貼自己企業的現金流。”一位業內高管告訴記者。

現金流緊張,同樣制約了企業的拿地,從目前觀察的情況看,土地市場已經進入下行周期,流拍情況不斷增加。

“很多政府也在找我們談,希望我們托底,害怕土地也賣不出去。”呂春航說。

而這個時候,誰持有現金,誰有較低的財務安全,誰就把握了主動權。

“以前并購市場總是多家搶一個項目,但是還是有很多項目送上門來。”福晟國際行政總裁童文濤告訴記者。

10月9日晚,華夏幸福公告,旗下多家全資子公司與萬科簽署《股權轉讓及合作協議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這五家公司持有位于環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地,均為住宅用地,總用地面積約339338.36平方米。

華夏幸福的土地轉讓,更是被業內認為現金流過于緊張,因此不得不出手項目。

“我們談判的空間越來越大,開始對項目挑挑選選才買,我們也比之前更謹慎。”呂春航說。

中原地產研究中心統計數據顯示:一線城市年內成交352宗土地,平均溢價率只有8.24%,刷新了歷史最低,住宅土地也一樣低迷,合計成交的128宗住宅土地平均溢價率只有8.77%,而在2016年則高達66.9%,也同樣刷新了歷史最低。

“所有公司都在收縮拿地預算,很多地方也開始取消預售,我們拿地可能也會重新進行測算。”呂春航說。

?



責任編輯:周錦秀
相關新聞更多
    沒有關鍵字相關信息!
文章排行榜
官方微博

91y街机捕鱼下载 黑彩玩法 快速时时官网 重庆时时走势图 青海11选5派彩网 奥地利秒速时时彩开奖 秒速时时盛世 天津11选5开奖号结果查询 黑龙江11选5推荐 江西多乐彩近20期结果 中国福利彩票3d开奖 我找到时时彩漏洞了 香港168开奖结果现场 助赢重庆时时彩手机版 GPK钱龙捕鱼打法 秒速时时哪个平台好 华东五省旅游报价 黑彩玩法 快速时时官网 重庆时时走势图 青海11选5派彩网 奥地利秒速时时彩开奖 秒速时时盛世 天津11选5开奖号结果查询 黑龙江11选5推荐 江西多乐彩近20期结果 中国福利彩票3d开奖 我找到时时彩漏洞了 香港168开奖结果现场 助赢重庆时时彩手机版 GPK钱龙捕鱼打法 秒速时时哪个平台好 华东五省旅游报价